NIE (Steuernummer für Ausländer)
Aufgrund der aktuellen Gesetzeslage ist es für den Erwerb von Immobilien durch Ausländer zwingend erforderlich, eine so genannte Ausländeridentifikations-Nummer (Número de Identificación de Extranjeros, N.I.E.) einzuholen, unabhängig davon, ob der Erwerber in Spanien lebt oder nicht. Die N.I.E. ist erforderlich, um in Spanien Steuern zu zahlen und muss vor der notariellen Beurkundung des Immobilienerwerbes dem Käufer erteilt worden sein.
Um langwierige und unvorhersehbare Behördengänge zu vermeiden, können auch notarielle Vollmachten zur Beantragung der N.I.E. erteilt werden oder deren Beantragung bei dem nächstliegenden spanischen Konsulat in die Wege leiten.
Notarielle Beurkundung
Die Erteilung der öffentlichen Kaufvertragsurkunde vor dem Notar (die so genannte Escritura de Compraventa) bildet regelmäßig den Schlusspunkt im Hinblick auf das Immobilienkaufgeschäft und ist Voraussetzung für die Eintragung des Eigentumswechsels im Eigentumsregister. Die notarielle Beurkundung und Eintragung ist für die Wirksamkeit des Erwerbs ggü. Dritten zwingende Voraussetzung. Normalerweise zahlt der Käufer in Spanien mittels eines spanischen Bankschecks, damit eine „Zug um Zug“ Abwicklung möglich ist, da der Bankscheck „Zug um Zug“ gegen die Beurkundung und Übertragung des Eigentums durch den Verkäufer ausgehändigt werden kann.
Spanische Notare übernehmen keine treuhänderische Abwicklung des Kaufpreises, so dass vor dem Immobilienerwerb die Eröffnung eines spanischen Bankkontos durchgeführt werden sollte, damit zum einem der Kaufpreis abgewickelt werden kann und zum anderen ein Konto für laufende Kosten verbunden ist. Die Eröffnung eines Bankkontos hängt wiederum von den speziellen Voraussetzungen des Geldwäschegesetzes ab und sollte mit ausreichender Vorlaufzeit organisiert werden. Sofern ein persönliches Erscheinen und die Anwesenheit im Rahmen des notariellen Beurkundungsakts nicht möglich ist, können sich die Parteien auch mittels notariell (im Ausland) erteilter Vollmachten vertreten lassen. Nach Beurkundung müssen die anfallenden Steuern bei den Finanzbehörden im Wege der Selbstveranlagung abgeführt und die Eintragung des Erwerbs im Grundbuch veranlasst werden. Die elektronische Rangsicherung veranlasst der Notar gewöhnlich sofort. Dies sollte vorsichtshalber durch Nachfrage im Notariat sichergestellt werden.
Außerdem hat der Verkäufer dem Käufer für alle in Spanien verkauften Immobilie ein so genanntes Certificado energético con etiqueta energética (Energieausweis) bei der Erteilung der notariellen Kaufvertragsurkunde zu übergeben. Dieser Energieausweis ist außerdem im Falle einer späteren Vermietung oder Veräußerung der Immobilie erforderlich.
Hypotheken, Dienstbarkeiten und andere Grundlasten
Soll der Immobilienerwerb mittels einer Finanzierung erfolgen, muss eine notarielle Urkunde über die Darlehenserteilung und die Hypothekeneintragung unter Mitwirkung der finanzierenden Bank gleichzeitig mit Unterzeichnung der notariellen Verkaufsurkunde erstellt werden. Die Bank zahlt dann den entsprechenden Kaufpreisanteil direkt an den Verkäufer aus.
Im Fall einer Finanzierung wird die Bank sicherstellen, dass die Hypothek und der Immobilienerwerb ordnungsgemäß im Eigentumsregister eingetragen werden. Aus diesem Grund übernimmt es in einem solchen Fall in der Regel die Bank, die anfallenden Steuerzahlungen und die Eintragung auch der Kaufurkunde zusammen mit der Hypothekenbestellung durchzuführen. Sie wird regelmäßig hierfür einen entsprechenden Vorschuss beim Käufer anfordern.
Wir empfehlen, ggf. vor Unterzeichnung der entsprechenden privatschriftlichen Kaufverträge bzw. Leistung von Anzahlungen sich mit der (spanischen oder ggf. deutschen) Bank in Verbindung zu setzen und zumindest die Rahmenbedingungen einer Finanzierung klären.
WEITERFÜHRENDE INFORMATIONEN:
CBBL: https://www.cbbl-lawyers.de/spanien/grundstuecksrecht/immobilienkauf-in-spanien/
Immobilienblog Monereo Meyer Abogados: https://mmmm.es/de/blogs-lawyers/spanien-immobilienrecht/category/immobilienkauf/