Die Gewinnbesteuerung in Spanien
In erster Linie gilt es beim Verkauf durch Nichtresidenten die Gewinnbesteuerung in Spanien im Auge zu behalten. Der Steuersatz auf den in Spanien zu versteuernden Gewinn, sofern es denn einen gab, lag für 2015 zunächst bei 20%, wurde dann allerdings mit Wirkung ab dem 12.07.2015 auf 19,5% herabgesetzt. Ab 2016 soll der Steuersatz auf 19% gesenkt werden. In diesem Zusammenhang muss der Käufer allerdings in jedem Fall beim Notartermin einen pauschalen 3%-Einbehalt vom Kaufpreis vornehmen, selbst dann, wenn tatsächlich kein zu versteuernden Gewinn auf Verkäuferseite anfällt. Der Käufer muss diesen Einbehalt direkt für den Verkäufer an das Finanzamt abführen, anderenfalls kommt Letzterer bereits aus formalen Gründen nicht in das spanische Eigentumsregister („Registro de la Propiedad“). Der pauschale Einbehalt dient dem spanischen Fiskus als Anzahlung auf die möglicher Weise anfallende Gewinnbesteuerung in Spanien. Sollte dieser Betrag (der 3%-Einbehalt) nicht ausreichen, dann muss seitens des Verkäufers nachgezahlt werden, oder aber es kann im Rahmen der Fristen eine Rückerstattung beantragt werden. In jedem Fall muss eine Gewinnbesteuerungserklärung durch den Verkäufer eingereicht werden, die entweder mit einer Nachzahlung oder aber mit einem teilweisen oder sogar vollständigen Rückzahlungsantrag verbunden sein kann.
Die lokale Wertzuwachssteuer („plusvalía municipal“)
Wohingegen bei der Gewinnbesteuerung und einem Verkauf unter dem Anschaffungswert zumindest ein Rückzahlungsantrag des 3%-Einbehalts möglich ist, so wird die lokale Wertzuwachssteuer in Spanien regelmäßig von den Gemeinden angefordert. Konzeptionell betrachtet, fällt die „plusvalía municipal“ bei jedem Eigentumswechsel an und besteuert den über Jahre generierten inhärenten Wertzuwachs des Grundstücks, der dann bspw. beim Verkauf zu Tage tritt. Dieser Wertzuwachs berechnet sich allerdings auf der Basis des reinen Bodenwerts des Objekts, d.h. dem reinen Grundstückswert und zwar laut Katasteramt, der im Regelfall nicht dem Marktwert entspricht. Vereinfacht ausgedrückt, wird der Bodenwert je nach Anzahl der vergangenen Jahre seit dem letzten Eigentümerwechsel der Immobilie (maximaler Veranlagungszeitraum sind 20 Jahre) mit einem von der Gemeinde zu definierenden Faktor multipliziert, woraus sich dann eine entsprechende Besteuerungsgrundlage errechnet, welche wiederum unter Anwendung eines gemeindlich festgelegten Steuersatzes die Steuerschuld ergibt.
Rein rechnerisch (Berechnungsmethode) ist demnach nicht relevant, ob der Verkaufspreis unter dem Anschaffungswert liegt, da diese Steuerart an andere Parameter ansetzt. Selbst wenn faktisch überhaupt kein Gewinn beim Verkauf entstanden ist, vertreten die meisten Gemeinden die Meinung, dass der Verkäufer diese Steuer trotzdem zu zahlen hat.
Entwicklung der Rechtsprechung
Viele der Verkäufer sind allerdings mit dieser Berechnungsmethode der Gemeinden nicht einverstanden und gerichtlich dagegen vorgegangen. Hierbei möchten wir kurz auf den Inhalt eines aktuellen Urteils des Verwaltungsgerichts von Zaragoza („Juzgado Contencioso Administrativo de Zaragoza“) vom 13. Juli 2015 hinweisen.
Dieses Urteil kommt im Wesentlichen zu folgendem Schluss: Sofern eine Immobilie zu einem niedrigeren Preis als beim Kauf verkauft wird, existiere auch kein Wertzuwachs bezogen auf den Bodenwert, sodass keine Verpflichtung zur Zahlung der Wertzuwachssteuer bestehe, weil es am entscheidenden Steuertatbestand fehle. Das Gericht sieht die Argumentation der Gemeinde als verfehlt an, die eine Besteuerung eines fiktiven Wertzuwachs nach objektiven Maßstäben anführt, welche unabhängig vom tatsächlichen Bodenwert und des Bestehens eines tatsächlichen Vermögenzuwachses gelten soll. Das Gericht widerspricht dieser Auslegung im Kern mit der einfachen Feststellung, dass die (objektive) Berechnungsmethode nicht über dem eigentlichen Steuertatbestand des Wertzuwachses stehen kann – sofern tatsächlich kein Gewinn vorliegt, scheitert es bereits am Vorliegen des übergreifenden Steuertatbestands.
Dieses Urteil ist nicht das Erste seiner Art. In Katalonien hatte sich hierzu bereits am 22. Mai 2012 der Oberste Gerichtshof von Katalonien („Tribunal Superior de Justicia de Cataluña“, kurz TSJ) geäußert und in einem ähnlichen Fall beschlossen, dass keine Pflicht zur Zahlung der Wertzuwachssteuer bestehen soll, wenn beim Verkauf tatsächlich kein Gewinn entstanden sei. Viele weitere Oberste Gerichtshöfe anderer autonomer Gebietskörperschaften („Comunidades Autónomas“) haben zumindest ähnliche Urteile gefällt.
Fazit
Auch wenn es derzeit noch keine höchstrichterliche Rechtsprechung durch den Obersten Gerichtshof Spaniens („Tribunal Supremo“) oder das spanische Verfassungsgericht („Tribunal Constitucional“) gibt, empfehlen wir in solchen Fällen einen Steuerberater zur Rate zu ziehen, d.h. auch wenn die Gemeinde auf Zahlung besteht, um dann eventuelle Rückforderungsansprüche der gezahlten Wertzuwachssteuer prüfen zu lassen. Die Erfolgsaussichten sind vor dem Hintergrund der mittlerweile zahlreichen regionalen Rechtsprechung auf jeden Fall deutlich gestiegen.