Investieren in Spanien – Erwerb und Finanzierung spanischer Immobilien

Das spanische Immobilienrecht ist traditionell ein Beratungsschwerpunkt unserer Kanzlei. Offene Immobilienfonds und andere institutionelle Anleger, Banken und Versicherungen sowie Projektentwickler, Betreiber von Fachmärkten, Shopping Malls und Hotelketten vertrauen auf unser Immobilienteam als kompetenten Partner in rechtlichen und steuerlichen Fragen immer dann, wenn es um Immobilien in Spanien geht. Wir begleiten sowohl den vollständigen Immobilienkauf in Spanien als auch die im Zusammenhang stehenden Transaktionen und Finanzierungen unter spanischem Immobilienrecht. Insbesondere unterstützen wir auch ausländische Banken bei Finanzierungen spanischer Immobilien und der Sicherheitenbestellung unter spanischem Recht. Die Kanzlei erhielt 2007 und 2008 durch den internationalen Anwaltsführer „Chambers Europe“ die Auszeichnung „leading firm“ im spanischen Immobilienrecht.*

Wir begleiten dabei nicht nur die Transaktion selbst, sondern helfen unseren Mandanten bei allen möglichen Fragestellungen, insbesondere bei Steuerfragen im spanischen Immobilienrecht, beim Bauen in Spanien, bei der Abwicklung von Finanzierungen spanischer Immobilien, aber auch beim Immobilien-Asset-Management und der Optimierung des Cashflows bei der Vermietung, Verwaltung und Verwertung gewerblicher und privat genutzter Immobilien in Spanien.

Insbesondere bei größeren Immobilienprojekten arbeiten die Fachanwälte und Spezialisten der verschiedenen, von unserer Kanzlei betreuten Rechtsgebiete eng zusammen, um auch alle weiteren transaktionsrelevanten Aspekte wie die Optimierung von Steuern und Aufstellung einer geeigneten Gesellschaftsstruktur abzudecken und so eine ganzheitliche Beratung zu gewährleisten.

Doch auch private Anleger, die wir insbesondere aber nicht nur von unserem Standort auf Mallorca aus betreuen, schätzen unseren 360º Blickwinkel auf die Immobilie und unsere tiefgreifende Kenntnis der verschiedenen Immobilienmärkte und Gepflogenheiten in Spanien.

Der Schwerpunkt unserer Beratung liegt insbesondere auf:

• Begleitung bei Kauf- und Verkauf von Immobilien sämtlicher Anlageklassen in Spanien;
• Beratung im Hinblick auf die Finanzierung des Erwerbs von Immobilien sowie Bestellung von Sicherheiten, insbesondere auch zugunsten ausländischer Banken und Kreditinstitute, z. B. Hypotheken oder Pfandrechten an Mieten;
• Steuerliche Optimierung des Erwerbs von Gewerbeimmobilien und Grundstücken;
• Sale-and-Lease-back-Operationen;
• Umfassende rechtliche und steuerliche Due Diligence Prüfungen.

Bauen in Spanien – umfassende Beratung im spanischen Bau- und Städtebaurecht

Grundsätzlich sind für alle Bautätigkeiten in Spanien entsprechende Genehmigungen erforderlich, dies betrifft u. a. Erd- und Bodenarbeiten, Errichtung und Umbau von Gebäuden sowie die Teilung und Zusammenlegung von Grundstücken. Beim Bau selbst kann sich je nach Größe des Projektes die Zusammenarbeit mit einem Bauunternehmen und Architekten vor Ort anbieten. Es kommt immer wieder vor, dass Gebäude auf Grundstücken (z. T. ohne Genehmigung) errichtet werden, bei denen es sich nicht um Baugrundstücke handelt, was nachträglich zu Problemen führen kann, da diese sogenannte Planwidrigkeit z. B. Aus- und Umbauten stark einschränkt oder sogar gänzlich verhindert.

Bauherren und Bauträger, die an einem Grundstück und/oder Bauprojekt in Spanien interessiert sind, begleiten wir im Hinblick auf alle sich stellenden rechtlichen Fragen zum Bau- und Städtebaurecht. Dies insbesondere auch unter Berücksichtigung sämtlicher relevanter Baunebenrechte, wie z. B. dem spanischen Küstengesetz oder entsprechenden Umweltgesetzen, sowie bei der optimalen Vertragsgestaltung. Für uns ist es dabei unerheblich, ob es sich um ein komplexes Bürogebäude oder ein kleines Einfamilienhaus handelt, ob das Bauprojekt mit einem Generalübernehmer oder in Eigenregie umgesetzt wird, unsere Mandanten erhalten stets eine umfassende Beratung, u. a. in folgenden Bereichen:

• Begleitung bei umfangreichen Neubauprojekten, auch über den Bauabschluss hinaus;
• Vertragsgestaltung mit Generalübernehmern und Subunternehmern;
• Begleitung bei Umbauprojekten, insbesondere im Hinblick auf Baunebengesetze;
• Bauplanungs- und Bauordnungsrecht;
• Vertretung gegenüber Behörden und sonstigen Stellen der öffentlichen Verwaltung in Spanien.

Gewerbliche Immobilien in Spanien – Vermietung und Immobilien-Asset-Management

In Spanien gilt für Gewerbemieten (i. S. d. Vermietung eines Mietobjektes zu anderen Zwecken als der Nutzung als Wohnung) im Grundsatz große Vertragsfreiheit. Allerdings finden einige Regelungen des spanischen Mietgesetzes LAU auch auf gewerbliche Mietverträge Anwendung. So sollten insbesondere die Mietkaution, Reparaturarbeiten, Untervermietung oder Kündigung bei Nichtzahlung des Mietzinses ausdrücklich im jeweiligen Gewerbemietvertrag geregelt werden, da ansonsten die allgemeinen Vorgaben des LAU gelten.

Eine ungenügende Verhandlung des Gewerbemietvertrages kann sich nachteilig auf beide Seiten – Mieter wie Vermieter – auswirken. In diesem Zusammenhang beantworten wir gerne alle Fragen des Mandanten zu Erwerb, Nutzung und Verwertung von Gewerbeimmobilien in Spanien.

• Begleitung bei der Vertragsgestaltung neu abzuschließender Gewerbemietverträge;
• Umfassende Prüfung und ggf. Anpassung bzw. Optimierung bereits bestehender Mietverhältnisse;
• Sale-and-Lease-back-Operationen.

Wohnraummieten in Spanien

Das spanische Recht regelt die Wohnraummiete relativ streng, primär über die Bestimmungen des spanischen Mietgesetzes LAU sowie ergänzend im spanischen Zivilgesetzbuch. Zwar herrscht auch hier grundsätzlich Vertragsfreiheit, allerdings sieht das Mietgesetz zwingende Vorschriften zum Schutz des Mieters vor, die auch nur zu Gunsten des Mieters angepasst werden dürfen.

Aufgrund dieser zwingenden Regelungen empfiehlt sich auch bezüglich der Miete und Vermietung von Wohnimmobilien die anwaltliche Begleitung. In diesem Zusammenhang unterstützen wir unsere Mandanten selbstverständlich bei allen sich stellenden Fragen, z. B. hinsichtlich Laufzeit, Mietkaution, Vereinbarung etwaiger zusätzlicher Sicherheiten, sämtlicher Rechte und Pflichten von Mieter und Vermieter, Vorkaufsrechte, sowie Mietzins und Nebenkosten.

• Beratung bei der Vertragsgestaltung zum Abschluss neuer Mietverträge;
• Prüfung sowie Verhandlung und ggf. Anpassung bestehender Mietverträge.

Auszeichnungen

*Laut Chambers: “Excellent recommendations from clients, who applauded the team’s‚ international real estate experience, capacity to adapt to the clients‘ needs, and great negotiation skills. Competitors were equally impressed by the firm’s efforts to reinforce its real estate practice and its noteworthy increase in activity in the retail field. Sources additionally noted the group’s first-class international clientele, particularly German corporations, as well as major retail players and real estate funds”.

Referenzen

Referenzmandate Institutionelle Immobilienanlagen

Publikationen

Partner Janis Amort und Mónica Regaño Aguirre haben gemeinsam das Spanienkapitel von Lexology Getting The Deal Through - Real Estate 2023 verfasst. Darin beleuchten sie die wichtigsten Aspekte des Immobilien- und Baurechts in Spanien: Compare - Getting The Deal Through - Lexology (auf Englisch).

Spanien ist nach wie vor ein wichtiges Zielland für – private und institutionelle – Immobilieninvestitionen. Das Fachmagazin Immobilien und Finanzierung hat unsere Beiträge zum spanischen Immobilienmarkt nun in einem Sonderdruck zusammengefasst. Ein „Must-Read“ für alle, die Immobilieninvestitionen im Süden Europas in Erwägung ziehen! Immobilienmarkt Spanien | Verlagsgruppe Knapp - Richardi - Verlag für Absatzwirtschaft (kreditwesen.de)

Unsere Anwälte begleiten Sie gerne bei allen rechtlichen Herausforderungen. Kontaktieren Sie uns einfach, entweder telefonisch unter +34 91 319 96 86 oder per E-Mail an [email protected].