Änderung der Nutzung von an Dritte vermieteten Einheiten / Konkludente Beschaffenheitsabreden über Mietsachen

05.05.2010

  • Mietvertragliche Beschaffenheitsabreden über die Mietsache können auch durch schlüssiges Verhalten getroffen werden, wenn der Mieter dem Vermieter bestimmte Anforderungen an die Mietsache zur Kenntnis bringt und der Vermieter zustimmt. Eine einseitig gebliebene Vorstellung oder Anforderung des Mieters genügt dafür jedoch selbst dann nicht, wenn sie dem Vermieter bekannt ist. Erforderlich ist vielmehr, dass der Vermieter auf das Zurkenntnisbringen der Mieterwünsche in irgendeiner Form positiv reagiert.
  • Ein Mieter kann nicht ohne weiteres erwarten, dass der Vermieter Veränderungen am Gebäude, die durch die Nutzungsbedürfnisse anderer Mieter erforderlich werden, unterlässt, wenn dies zwar zu einer Steigerung der Geräuschimission führt, die Belastung aber auch nach Veränderung noch den technischen Normen genügt, deren Einhaltung der Vermieter schuldet.

Ausgangspunkt der Entscheidung war die Frage, ob die Geräusche einer für einen neuen Mieter eingebauten Abluftanlage einen Mangel darstellen. Ein Mangel ist eine für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustandes der Mietsache vom vertraglich geschuldeten bzw. vorausgesetzten Zustand. Konkludente Abreden über die Beschaffenheit der Mietsache sind möglich. Insbesondere kann eine solche Abrede dadurch getroffen werden, dass in einer Beschreibung des Mietobjektes zugleich eine Aussage über seinen Charakter enthalten ist. Für über die übliche Beschaffenheit hinausgehende Anforderungen bedarf es aber immer eines Verhaltens des Vermieters, aus dem sich ergibt, dass die Mietsache der betreffenden Anforderung genügen soll.

Weist ein Gebäude im Zeitpunkt der Begründung des Mietverhältnisses einen Imissionsstandard auf, der besser ist als der, den der Mieter nach den maßgeblichen technischen Normen vom Vermieter verlangen kann, kann der Mieter im allgemeinen nicht davon ausgehen, dass der Vermieter ihm gegenüber dafür einstehen will, dass dieser Zustand während der gesamten Dauer des Mietverhältnisses erhalten bleibt.

Für mehr Information kontaktieren Sie bitte Tilman Scheffczyk tscheffczyk@mmmm.net oder Dr. Christoph Schulte cschulte@mmmm.net