Betriebskostenabrechnung nach dem Abflussprinzip

27.05.2008

Eine Abrechnung nach dem Abflussprinzip zeichnet sich dadurch aus, dass in der Betriebskostenabrechnung alle im Abrechnungszeitraumzeit tatsächlich bezahlten Rechnungen berücksichtigt werden. Unbeachtlich ist dabei, ob die Kosten den laufenden, einen abgelaufenen oder einen noch nicht abgelaufenen Abrechnungszeitraum betreffen.

Aus den §§ 506 ff. BGB ergibt sich für den Vermieter nicht, wie eine Abrechnung auszusehen hat. Der Vermieter ist daher nicht verpflichtet, jeweils leistungsbezogene Zuordnungen vorzunehmen, also die bezahlten Kosten jeweils den Zeiträumen zuzuordnen, für die die entgeltpflichtigen Leistungen erbracht wurden. Dies muss zumindest für die Fälle gelten, in denen im Abrechnungszeitraum kein Mieterwechsel stattgefunden hat. Für den Mieter ist es nämlich unter dieser Voraussetzung gleichgültig, wann er die unstreitig angefallenen Kosten zu tragen hat.

Beachte: Die Entscheidung sollte bei Grundstückseigentümern und Hausverwaltern keine unberechtigten Hoffnungen wecken. Jedenfalls bei großen Wohnanlagen wird aufgrund der regelmäßig innerhalb eines Abrechnungszeitraums sich ereignenden Wohnungswechsel eine Betriebskostenabrechnung nach dem Abflussprinzip unzulässig bleiben. Da die Abrechnung einheitlich zu erteilen ist, scheidet eine nach dem Abflussprinzip erstellte Abrechnung bereits bei einem einzigen Mieterwechsel innerhalb eines Abrechnungszeitraums aus. Die gleiche Folge wird regelmäßig eintreten, wenn wegen eines Mieterwechsels auch in einem kleineren Haus einmal eine leistungsbezogene Abrechnung vorgenommen werden musste. Denn die in einer derartigen Abrechnung vorzunehmende Abgrenzung kann im Folgejahr nicht wieder quasi neutralisiert werden. Auch wenn einzelne Wohnungen leer stehen, ist das Abflussprinzip nicht mehr anwendbar.

Die Anwendbarkeit der Entscheidung erstreckt sich daher letztlich nur auf den Fall der gleichzeitigen Erstvermietung aller Einheiten bis zum ersten Mieterwechsel.

Für mehr Informationen kontaktieren Sie bitte Tilman Scheffczyk: tscheffczyk@mmmm.es