Mietshausmodernisierung durch Grundstückserwerber

15.07.2008

BGH, Urteil vom 13. Februar 2008 – VIII ZR 105/07

Der Mieter muss Modernisierungsmaßnahmen unter bestimmten Bedingungen dulden. Diese müssen nicht durch den Vermieter, sondern können auch durch den noch nicht als Eigentümer im Grundbuch eingetragenen Grundstückserwerber veranlasst sein.

Wird ein mit einem Mietshaus bebautes Grundstück veräußert, so kann der Verkäufer den Erwerber dazu ermächtigen, bereits vor der Umschreibung des Eigentums an dem Grundstück gegenüber den Mietern im eigenen Namen Erklärungen abzugeben und Rechtsstreitigkeiten zu führen. Dies umfasst auch den Anspruch, vom Mieter die Duldung von Modernisierungsmaßnahmen zu verlangen.

Der BGH begründet seine Rechtsauffassung damit, dass der Käufer ein berechtigtes Interesse daran habe, dem Vermieter zustehende Rechte auszuüben. Der Vermieter muss die ihm zustehenden Rechte auch nicht selbst ausüben. Er kann dazu einen Dritten ermächtigen. Eine Verpflichtung des Vermieters, sein Recht, Modernisierungsmaßnahmen durchzuführen, in eigener Person wahrzunehmen, ist dem Mietrecht fremd.

Beachte: Beim Abschluss eines Grundstückskaufvertrages sollte der Käufer darauf achten, dass eine schlichte Vereinbarung über den Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten regelmäßig nicht dazu ausreichen wird, ihn als Erwerber dazu zu ermächtigen, dem Verkäufer als Vermieter zustehende Rechte auszuüben. Es bedarf vielmehr einer ausdrücklichen Bevollmächtigung, da die bloße Vereinbarung über den Lasten-Nutzen-Wechsel nur das Verhältnis der Vertragsparteien untereinander betrifft und keine Handlungsbefugnis gegenüber Dritten, insbesondere gegenüber Mietern eröffnet.

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