1. Wirkungen der Beurkundung im spanischen Recht
In Spanien wird das Eigentum an Grundstücken außerhalb des Grundbuches erworben, in der ganz überwiegenden Zahl der Fälle im Zeitpunkt der notariellen Beurkundung des Immobilienkaufvertrages. Art. 1.462 II des spanischen Código Civil besagt, dass wenn der Verkauf einer Immobilie mittels notarieller Urkunde erfolgt, diese (die notarielle Urkunde) den Besitzübergang ersetzt, außer die Parteien haben explizit etwas anderes vereinbart. Der Besitzübergang bewirkt unter spanischem Recht auch bei Grundstücken den Eigentumserwerb.
2. Zahlung des Kaufpreises beim Immobilienkauf in Spanien
Wenn der Verkäufer also bereits bei der notariellen Beurkundung des Kaufvertrages sein Eigentum aus der Hand gibt (siehe vorstehend), muss er folgerichtig auch im selben Moment die Gegenleistung, also den Kaufpreis, erhalten („do ut des“), braucht sich also auf eine Treuhandabwicklung – etwa über ein notarielles Anderkonto, wie meist in Deutschland – nicht einzulassen. Aus diesem Grunde sind Abwicklungen über notarielle Treuhandkonten in Spanien unüblich und werden seitens der spanischen Notare grds. auch nicht akzeptiert.
3. Wird der Kaufpreis in Spanien Üblicherweise mittels Scheck oder Überweisung beglichen?
In der spanischen Beurkundungspraxis bedienen sich die Parteien eines Immobilienkaufvertrages in der überwiegenden Zahl der Fälle zur Begleichung des Kaufpreises eines (oder mehrerer) Bankschecks. Ein Bankscheck erlaubt in Spanien eine Zug um Zug-Abwicklung und räumt seinem Empfänger absolute Zahlungssicherheit ein, denn Zahlungsverpflichteter ist die Bank.
Käme der Kauf letztlich nicht zustande, würde der Scheck dem Käuferkonto problemlos wieder gutgeschrieben. In wenigen Ausnahmefällen vereinbaren die Parteien die Zahlung des Kaufpreises im Wege der Überweisung. In diesem Fall ist keine Zug um Zug-Abwicklung mehr möglich. Ist vereinbart, dass der Kaufpreis mittels Überweisung beglichen wird, muss grds. eine Partei in Vorleistung gehen: Entweder unterzeichnet der Verkäufer die notarielle Urkunde (und gibt damit bereits sein Eigentum aus der Hand) oder der Käufer überweist den Kaufpreis ohne die Unterschrift des Verkäufers zu haben.
4. Welche notariellen Urkunden sind üblicherweise in Spanien zu unterfertigen wenn der Kauf finanziert wird?
Im Wege einer Kaufvertragsbeurkundung in Spanien unterfertigen die Parteien üblicherweise die folgenden notariellen Urkunden (und zwar in dieser Reihenfolge):
- Die Löschung der Althypothek (sofern vorhanden);
- Den notariellen Kaufvertrag (der den kompletten Eigentumsübergang enthält);
- Die Bestellung einer (neuen) erstrangigen Hypothek zugunsten der den Käufer finanzierenden Bank.
5. Wie garantiere ich eine sichere Abwicklung des Kaufpreises und der Finanzierung in Spanien?
Der Verkäufer und die ablösende Bank können die Bankschecks natürlich erst dann bekommen, wenn zuvor lastenfreies Eigentum auf den Käufer übergegangen ist; andererseits ist Voraussetzung für die Eigentumsübertragung die Zahlung des Kaufpreises und hierfür die Beurkundung der Hypothek zugunsten der Käuferbank, die einen Teil des Kaufpreises ja direkt zu begleichen hat. Wer also tritt in dieser „Zug um Zug – Situation“ in Vorleistung und wie wird dies in der Praxis gelöst?
Die Lösung ist relativ simpel: Die Bankschecks werden dem Notar übergeben und keiner verlässt den Raum bis alles „uno acto“ beurkundet ist.
Sodann findet die Beurkundung, im Rahmen derer alle anwesenden Parteien die vorstehend bezeichneten Verträge beurkunden, statt. Der Notar reicht die Bankschecks im Anschluss an die ablösende Bank und an die Verkäufer aus.
6. Wie erfolgt die Abwicklung des Kaufpreises und der Finanzierung im Falle von Überweisungen?
Man stelle sich einen Moment lang vor, dass die Parteien des Kaufvertrages – anstelle der Zahlung mittels Bankschecks – Überweisungen vereinbart hätten. In diesem Fall müssten aus dem Beurkundungstermin heraus die Überweisungsaufträge an die entsprechenden Banken erteilt werden und alle Parteien müssten bis zur Ausführung aller Überweisungen im Raum verbleiben, damit im Anschluss an die Ausführungsbestätigung durch die verschiedenen Banken die Verträge beurkundet werden können. Dass Überweisungen im Rahmen spanischer Kaufvertragsbeurkundungen unpraktisch sind ist offensichtlich.
7. Wann erfolgt in Spanien die Eintragung des Käufers als Eigentümer?
Nach der Beurkundung des notariellen Kaufvertrages ist der Käufer bereits Eigentümer der Immobile, steht aber noch nicht als solcher im Grundbuch (in Spanien wird das Grundbuch Eigentumsregister „registro de la propiedad“ genannt). Obwohl die Grundbucheintragung in Spanien keine Wirksamkeitsvoraussetzung für den Eigentumserwerb ist, ist sie dennoch unerlässlich um den Gutglaubensschutz (Art. 34 LH) auszulösen, denn im Falle des Erwerbes durch einen gutgläubigen Dritten wird dieser nur dann geschützt, wenn er vom eingetragenen Eigentümer erworben hat.
8. Vorlage beim spanischen Eigentumsregister auf telematischem Wege
Die den Käufer und die finanzierende Bank beratenden Anwälte haben daher darauf zu achten, dass der Notar den Eigentumserwerb umgehend auf telematischem Wege dem zuständigen Eigentumsregister anzeigt, damit dieses die entsprechenden Rangsicherungen in dem beim Register geführten Tagebuch vermerken kann.
Zur kompletten Eintragung der Eigentümerstellung des Käufers ist dann noch die Begleichung der spanischen Vermögensübertragungs- bzw. der Stempelsteuer notwendig sowie die Vorlage der Originalurkunde, beides innerhalb von 60 Tagen nach der Beurkundung.
Madrid, den 13. April 2020