Rechtliche Grundlagen Immobilienkauf Spanien
a) Reservierungsgebühr
Sobald der Verkäufer einer in Spanien belegenen Immobilie das Angebot eines Kaufinteressenten akzeptiert, wird bisweilen eine geringe Reservierungsgebühr von bis zu maximal 5.000.- € gefordert. Ziel dieser Reservierungsgebühr ist, dass der Verkäufer die kaufgegenständliche Immobilie eine Zeit lang vom Markt nimmt. Gleichzeitig unterschreiben die Parteien des (zukünftigen) Kaufvertrages eine schriftliche Reservierung, deren Wirksamkeit üblicherweise auf wenige Tage oder Wochen befristet ist. Diese Reservierungsgebühr kommt in der Regel nur bei Verkäufen oder Käufen über einen Makler zum Tragen.
b) Grundlagen des Arras-Vertrages in Spanien
Vor Erteilung der notariellen Kaufvertragsurkunde (escritura de compraventa) durch die später der Eigentumsübergang herbeigeführt wird, wird in Spanien üblicherweise zunächst ein so genannter Arras-Vertrag unterschrieben. Der Arras-Vertrag ist ein privatschriftlicher Kaufvertrag mit gegenseitiger Rücktrittsklausel. Er ist explizit im spanischen Código Civil vorgesehen. Allerdings ist auch dieser Schritt – ebenso wie die vorstehend erwähnte Reservierungsgebühr – nicht zwingend. Die Parteien könnten auch direkt zur notariellen Beurkundung schreiten.
Sinnvoll ist der Abschluss eines Arras-Vertrages in Spanien aber immer dann, wenn noch Dinge vor der Beurkundung zu erledigen sind, etwa der Käufer sich noch die entsprechende Bankfinanzierung besorgen muss. Im Arras-Vertrag werden alle wesentlichen Vertragsbedingungen der geplanten Immobilientransaktion definiert und festgelegt sein. Allerdings gibt es in diesem Rahmen noch keine Übergabe des Eigentums oder des Besitzes. Diese findet, wie gesagt, erst im Rahmen der notariellen Beurkundung statt.
Im Rahmen eines Arras-Vertrages übergibt der Käufer dem Verkäufer eine Anzahlung auf den vereinbarten Kaufpreis (in der Regel in Höhe von 5% bis 10%). Mit Leistung der Anzahlung binden sich Käufer und Verkäufer für den vereinbarten, so dass der Käufer, wie bereits angesprochen, entweder in der Zwischenzeit die entsprechende Finanzierung erhält oder der Verkäufer z.B. eine Erbschaftsabwicklung vollenden kann.
Alternativ zu einem Arras-Vertrag werden in Spanien auch privatschriftliche Vorverträge (ohne Arras-Wirkung) geschlossen, welche abweichende Anzahlungsregelungen enthalten können und ebenfalls wirksam wären unter spanischem Recht.
c) Nichterfüllung des spanischen Arras-Vertrages
Beide Parteien können sich von einem unter spanischem Recht geschlossenen Arras-Vertrag wieder lösen, allerdings mit unterschiedlichen wirtschaftlichen Folgen: Wenn etwa nach fruchtlosem Ablauf der vereinbarten Frist zur Erteilung der notariellen Kaufvertragsurkunde diese aus vom Verkäufer zu vertretenden Gründen nicht zustande kommt (z.B. Verkäufer erscheint nicht zum vereinbarten Notartermin), so ist dieser nach spanischem Recht verpflichtet, dem Käufer die Anzahlung in doppelter Höhe zurückzuzahlen.
Tritt dagegen der Käufer vom Arras-Vertrag zurück bzw. erfüllt er seine Pflichten (Restkaufpreiszahlung oder Erscheinen zur notariellen Beurkundung) nicht, verliert er nach spanischem Recht seine Anzahlung. Der Verkäufer braucht die Anzahlung in diesem Fall nicht zurückzugeben.
d) Zahlung des Restkaufpreises
Der restliche Kaufpreis wird anlässlich der Beurkundung des notariellen Kaufvertrages fällig. Wichtig ist zu beachten, dass das Immobilieneigentum in Spanien vor dem Notar, und zwar im Moment der Beurkundung erworben wird und nicht erst zum Zeitpunkt der Eintragung im Eigentumsregister. Somit ist auch der Kaufpreis zum Zeitpunkt der notariellen Beurkundung fällig.
Die Verpflichtungen aus dem Arras-Vertrag werden in der notariellen Urkunde später nur in Bezug auf die noch zu erfüllenden Punkte (etwa noch zu entrichtende Steuern, Vertragskosten, Sonderabreden, etc.) aufgenommen.
e) Überprüfung des Eigentumsregisters
Vor Unterzeichnung eines Arras-Vertrages sind unbedingt die vollständigen Eintragungsangaben der Immobilie im Eigentumsregister zu überprüfen. Aus dem entsprechenden Auszug ergeben sich die Eigentümerstellung, die Grundstücksbeschreibung sowie die Lastensituation bzw. Lastenfreiheit der Immobilie.
Madrid, 22. Januar 2020
Steven Rudmann
Rechtsanwalt
Tel.: (+34) 91 319 96 86
WEITERFÜHRENDE INFORMATIONEN:
CBBL: https://www.cbbl-lawyers.de/spanien/grundstuecksrecht/immobilienkauf-in-spanien/
Blog Immobilienrecht Spanien – Monereo Meyer Abogados: https://mmmm.es/de/blogs-lawyers/spanien-immobilienrecht/category/immobilienkauf/