Ziel des Gesetzes ist es Alternativen zu den traditionellen Formen des Wohnsitzes, wie dem Kauf von Immobilien oder der Miete, zu schaffen. Insbesondere wurde vom Gesetzgeber berücksichtigt, dass in den letzten 20 Jahren die Privatverschuldung der Haushalte extrem zugenommen hat und dass sowohl die spanische als auch die katalanische Rechtsordnung bisher keine flexiblere und weniger kapitalintensive Möglichkeit zum Immobilienerwerb als den klassischen Kaufvertrag vorsah. Anstoß zur Änderung der Rechtslage gab auch die in art. 47 der spanischen Verfassung sowie in art. 26 des katalanischen Autonomiestatuts verankerte, herausragende Stellung der Wohnungsunterkunft für die freie Persönlichkeitsentwicklung.
Allerdings ist das zeitlich beschränkte Eigentum, als auch das geteilte Eigentum nicht vollkommen revolutionär in der katalanischen Rechtsordnung. Beide fußen auf eine lange katalanische Rechtstradition und so werden Vorschriften zur treuhänderischen Verwaltung sowie zur Erbpacht und zum Erbbaurecht aufgegriffen. Jedoch lassen sich der zeitlich beschränkte Eigentumserwerb sowie auch der geteilte Eigentumserwerb deutlich von den besagten Rechtsfiguren abgrenzen. Zwar sind die beiden Rechtsfiguren hauptsächlich für den immobilien Eigentumserwerb bestimmt, jedoch lassen sie auf mobile, nicht verzehrbare Sachen anwenden.
1. Rechtsfigur des zeitlich beschränkten Eigentums
Charakteristisch für die Rechtsfigur des zeitlich beschränkten Eigentums ist, wie schon der Name verrät, ihre temporäre Natur. Beim zeitlich beschränkten Eigentum erwirbt der Erwerber für eine bestimmte Zeit vom ordentlichen Eigentümer, gegen eine von den Parteien festzusetzende Gebühr, eine dem ordentlichen Eigentum gleichzusetzende Eigentümerposition, vgl. art 574.1, 547.6. Der zeitlich beschränkte Eigentümer erwirbt somit das ausschließliche Recht für die Laufzeit des Vertrages die Sache wie ein Eigentümer zu benutzen. Das bedeutet im Einzelnen, dass ihm alle Nutzungsrechte sowie Fruchtziehungsrechte zustehen. Zudem kann er die Sache mit beschränkt, dinglichen Rechten (Hypothek, Grundschuld) belasten oder seine Rechtsposition abtreten.
Zu beachten ist jedoch, dass nach Ablauf des Vertrages der zeitlich beschränkte Eigentümer dem ordentlichen Eigentümer für eine eventuelle Verschlechterung der Sache haftbar ist, art. 547-7,3; 547-10, 3. Hinsichtlich der Laufzeit des zeitlich beschränkten Eigentums wurde den Parteien ein großer Spielraum überlassen, das Gesetz normiert lediglich eine Mindestlaufzeit von 10 Jahren sowie eine Maximallaufzeit von 99 Jahren. Im Allgemeinen zeichnet sich die Rechtsfigur des zeitlich beschränkten Eigentums durch Ihren dispositiven Charakter aus, denn die genaue Ausgestaltung des Vertrags wird den Vertragsparteien überlassen, vgl. art. 574-5.
2. Rechtsfigur des geteilten Eigentums
Während es sich bei dem zeitlich beschränkten Eigentum um eine Art Miete mit Eigentümerrechten handelt, dient die Rechtsfigur des geteilten Eigentums dazu, dem Erwerber eine dauerhafte Eigentümerposition zu gewähren. Hierzu kauft der Erwerber stückweise vom Eigentümer Eigentumsteile auf, sodass zwischenzeitlich zwei Eigentümer an einer Sache existieren mit proportional verteilten Eigentumsteilen. Der erwerbende Eigentümer, der sog. materielle Eigentümer, und der ursprüngliche Eigentümer, der sog. formelle Eigentümer, bilden dabei eine unteilbare Eigentümergemeinschaft.
Um geteiltes Eigentum zu begründen, muss der materielle Eigentümer, falls nicht anders vereinbart, mindestens 10 % an der Sache erwerben, art. 556-4, 2. Dem materiellen Eigentümer steht danach das Recht zu, die Sache im Austausch zu einer von den Parteien zu vereinbarenden Gegenleistung wie ein Eigentümer zu benutzen. Dies beinhaltet das exklusive Gebrauchs-und Verwertungsrecht sowie das Recht zur Belastung der Sache mit beschränkt dinglichen Rechten. Allerdings ist diese Belastung proportional zu den Eigentümeranteilen und eine Belastung ist dem formellen Eigentümer anzuzeigen.
Weiterhin steht dem materiellen Eigentümer das Recht zu, die Sache stückweise bis zum vollständigen Eigentum zu erwerben. Zeitgleich kann der formelle Eigentümer unter Berücksichtigung der Rechte des materiellen Eigentümers die Sache ebenfalls belasten oder weiterveräußern. Wie beim zeitlich beschränkten Eigentum obliegt auch die genaue Ausgestaltung des geteilten Eigentums der Privatautonomie.
3. Fazit
Mit der Regelung zum zeitlich beschränkten Eigentum bzw. zum geteilten Eigentum hat der katalanische Gesetzgeber interessante Alternativen für den Immobilienerwerb in Katalonien geschaffen. Durch den stückweisen Erwerb zum geteilten Eigentum ist es gelungen, eine Möglichkeit zu schaffen, Immobilieneigentum zu erwerben ohne dabei das Risiko der Überschuldung einzugehen. Die neuen Regelungen bieten auch für langjährige Mieter den Vorteil, die Mietsache Stück für Stück zu erwerben. Abschließend bleibt noch anzumerken, dass sich die beiden Rechtsfiguren auch kombinieren lassen, sodass ein stückweiser Eigentumserwerb mit gleichzeitig befristeter Eigentümerposition möglich ist.
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