Im Dezember 2014 ist ein neues Reformgesetz der Kapitalgesellschaften (“Ley 31/2014, de 3 de diciembre, por la que se modifica la Ley de Sociedades de Capital para la mejora del gobierno corporativo”) in Kraft getreten, welches das Gesetz über die Kapitalgesellschaften (kurz LCS) teilweise reformiert und ergänzt hat.
Neben vielen Neuerungen, auf die hier im Detail nicht weiter eingegangen werden soll, wurden im Art. 160 LCS unter anderem die Zuständigkeiten der Gesellschafter- bzw. Hauptversammlung erweitert und neu festgelegt [siehe dort die Buchstaben a) bis j)].
Unter dem Buchstaben f) wurde folgende Regelung eingeführt:
„Die Zuständigkeit der Gesellschafter-/Hauptversammlung umfasst die Beratungs- und Beschlusskompetenz in folgenden Angelegenheiten:
- f) Der Erwerb, die Veräußerung oder die Einbringung in eine andere Gesellschaft von wesentlichen Vermögenswerten. Es wird vermutet, dass die Vermögenswerte dann als wesentlich einzustufen sind, wenn ihr Transaktionswert mehr als 25% der Aktiva der Gesellschaft ausmacht, die in der letzten genehmigten Bilanz aufgelistet worden sind.“
Im Falle von Immobilientransaktionen, bei denen eine Gesellschaft als Verkäufer oder Käufer auftritt, bedeutet diese Regelung, dass bei jeder Veräußerung, die mehr als 25% des Gesellschaftsvermögens ausmacht, eine Entscheidung der Gesellschafter- bzw. Hauptversammlung getroffen werden muss, ob ein solches Objekt verkauft bzw. gekauft werden darf. Anderenfalls könnte es passieren, dass sich der Verkauf wegen dieses Mangels später als unwirksam herausstellt und auf dem gerichtlichen Wege anfechtbar bzw. rückgängig gemacht werden kann. Um solche unangenehmen Überraschungen zu vermeiden, müssen neben einer Prüfung der Sachlage entsprechende Regelungen in den (notariellen) Kaufvertrag aufgenommen werden, um den „guten Glauben“ des Käufers zu untermauern. Dadurch wird der Käufer später in seinen erworbenen Eigentumsrechten als gutgläubiger Erwerber geschützt, was für ihn von essentieller Bedeutung ist.
In Anbetracht dessen, dass das Reformgesetz noch relativ neu ist, bleibt es zudem abzuwarten, wie zum Beispiel die spanischen Grundbuchrichter („Registradores“) bei der Eintragung von Eigentümerwechseln in Zukunft vorgehen und inwieweit sie die dafür notwendigen Voraussetzungen prüfen werden. In diesem Zusammenhang wird sich auch die Frage stellen, ob sich die Grundbuchrichter gar zu einer Überprüfung verpflichtet ansehen oder aber sich darauf beschränken werden, das Vorhandensein entsprechender Parteiangaben im Notarvertrag zu überprüfen.
Gleichermaßen wird die Rolle von spanischen Notaren von Interesse sein, soweit es die Aufnahme entsprechender Formulierungen in die notarielle Urkunde anbelangt. Hier wird unter anderem von Bedeutung sein, ob sich die Notare bei einer solchen Beurkundung bspw. auf die Aufnahme einer Partei-Formulierung in dem Sinne beschränken dürfen, dass der Kaufgegenstand keinen wesentlichen Vermögenswert darstelle oder aber, ob sie stets den tatsächlichen Nachweis eines Beschlusses der Gesellschafter- bzw. Hauptversammlung verlangen werden.
Die weitere Entwicklung in der Praxis sowie der Rechtsprechung bleibt somit abzuwarten. Bereits jetzt aber muss bei jedem Vorgang dieser Art seitens der Beteiligten ein wesentliches Augenmerk darauf gerichtet werden, dass die entsprechenden Voraussetzungen erfüllt sind. Aus Käufersicht bedeutet dies, keinerlei Zweifel an der Gutgläubigkeit aufkommen zu lassen, sodass klare Formulierungen im Notarvertrag von essentieller Bedeutung sind, um später rechtliche Probleme nach dem Kauf zu vermeiden und einen Grundbucheintrag sicher zu stellen.