Wichtige Neuerungen im Bereich der Wohnraummiete und der touristischen Vermietung von Wohnraum

Published on 8 March 2019

Die spanische Regierung wartete kurz vor den vorgezogenen Neuwahlen am vergangenen 28. April 2019 mit einer Novellierung zur Wohnraummiete (Gesetz 29/1994, vom 24. November, Ley Arrendamientos Urbanos, kurz: LAU) und damit zusammenhängender gesetzlicher Vorschriften auf. Die per Eilverordnung (Real Decreto-ley) verabschiedete Reform wurde innerhalb Monatsfrist am 2. April 2019 durch das Parlament bestätigt.

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Folgende wesentliche Änderungen ergeben sich somit ab dem 6. März 2019 bei neuen Wohnraummietverträgen:

Mindestdauer des Mietverhältnisses

Die gesetzliche Mindestdauer des Mietverhältnisses für den Vermieter wird von drei auf fünf Jahre, wenn der Vermieter eine juristische Person ist, auf sieben Jahre angehoben. Neu ist auch die Regelung der Verlängerung nach Ablauf der gesetzlichen Mindestdauer. Sofern keine Partei – im Falle des Vermieters mit einer Frist von vier Monaten im Falle des Mieters von zwei Monaten – vor Ablauf der Mindestlaufzeit den Vertrag kündigt, verlängert sich der Vertrag automatisch um bis zu weitere drei Jahre, mit der Möglichkeit, dass der Mieter zum Ende eines jedes Jahres des Verlängerungszeitraumem mit Monatsfrist den Vertrag kündigen kann. Folglich verdreifacht sich die Gesamtlaufzeit eines Mietvertrages je nach Fall im Vergleich zur bisherigen Regelung.

Anpassung Mietzins. Mietkaution

Die jährliche Anpassung des Mietzinses ist nunmehr einer Deckelung unterworfen. Der Mietzins kann sich maximal um die prozentuale Veränderung des Preissteigerungsindexes für Konsumgüter erhöhen.

Neben der Mietkaution in Höhe einer Monatsmiete darf der Vermieter weitere zusätzliche Sicherheiten verlangen, die aber der Höhe nach auf zwei Monatsmieten begrenzt werden.

Veräußerung Mietobjekt. Vorkaufsrecht

Während der genannten Mindestlaufzeit bricht „der Kauf nicht die Miete“, gerade auch in dem Fall, wenn der Mietvertrag nicht im Grundbuch eingetragen ist, eine wichtige Neuerung zur bisherigen Regelung. Ist die vereinbarte Laufzeit jedoch länger als die gesetzliche Mindestlaufzeit, und der Erwerber gutgläubig in Bezug auf das Nichtbestehen eines Mietverhältnisses, ist er nach Ablauf der gesetzlichen Mindestlaufzeit nicht mehr an den Vertrag gebunden, muss jedoch den Mieter für jedes darüberhinausgehende Mietjahr mit der Zahlung eines Betrages in Höhe von einer Monatsmiete entschädigen.

Sollte ein ganzer Wohnblock verkauft werden, haben die jeweiligen Mieter nach wie vor nicht ein Vorkaufs- bzw. Rückkaufsrecht, jedoch werden solche Rechte nunmehr der zuständigen Verwaltung in Wohnraumangelegenheiten eingeräumt.

Eigenbedarf. Vergütung Vermittler

Die Eigenbedarfskündigung (nur möglich bei natürlichen Personen) kann nur ausgeübt werden, wenn dieses Rechts ausdrücklich im Mietvertrag vorgesehen ist.

Eindeutig geregelt ist nun, wer die Maklercourtage zu zahlen hat. Im Fall, dass der Vermieter eine juristische Person ist, hat der Vermieter die Vermittlungskosten zu tragen.

Unberührt von der Reform bleiben die bisherigen Mietverträge, die sich nach der jeweiligen bei ihrem Abschluss gültigen Rechtslage richten. Die Parteien können aber vereinbaren, auf den Mietvertrag die neuen gesetzlichen Regelungen anzuwenden.

Gesetz zum Wohnungseigentum. Touristische Vermietung

Ferner wurden einige Vorschriften des Gesetzes zum Wohnungseigentum (Gesetz 49/1960, vom 21. Juli, Ley sobre propiedad horizontal, kurz: LPH) geändert.

Besonders hervorzuheben ist, dass die Wohnungseigentümerversammlung bereits mit einer drei Fünftel Mehrheit der Wohnungseigentümer, sowohl nach Stimmzahl als auch nach Beteiligungsquote, den Beschluss fassen kann, die touristische Vermietung von Wohnungen zu bedingen oder einzuschränken, obwohl diese Art der Vermietung gemäß den geltenden gesetzlichen Vorschriften, insbesondere der städtebaurechtlichen Regelungen, legal ist. Gleiches Mehrheitsprinzip gilt im Falle einer touristischen Vermietung einer Wohnung für den Beschluss mit dem der Verteilungsschlüssel der Umlage geändert wird, d.h. wenn eine besondere Umlage oder die Erhöhung der Beteiligung an den Gemeinschaftskosten für diejenige Wohnung beschlossen wird, die touristisch vermietet wird.