Problematik Eigentümergemeinschaften und Verwaltungsgenehmigungen
Ferienwohnungen und -häuser sind zu einer der beliebtesten Unterkunftsoptionen für Spanien-Touristen geworden. Laut der spanischen Tageszeitung 20minutos ist Spanien 2023 auf Platz zwei der EU-Länder mit den meisten Ferienunterkünften vorgerückt, die Zahl steigt stetig.
Das spanische Statistikamt verzeichnete im Februar 2024 insgesamt 351.389 Ferienwohnungen, davon 82.454 in Andalusien, 59.413 in der Region Valencia, 52.598 in Katalonien, 46.784 auf den Kanaren und 25.073 auf den Balearen.
Die touristische Vermietung wird in jeder spanischen Autonomen Region – z.T. sogar in jeder Gemeinde – individuell geregelt, denn es liegt in den Händen jeder Region, ihr eigenes Tourismus- und Stadtmodell zu entwerfen. Sie kann sogar vorübergehend oder dauerhaft untersagt sein. Die touristische Vermietung kann sich daher selbst zwischen Nachbarorten stark unterscheiden und in verschiedenen administrativen, technischen und zivilrechtlichen Vorschriften geregelt sein.
Unabhängig von der behördlichen Seite kann diese Form der Unterbringung zu Problemen führen, insbesondere wenn es sich um Wohnungen in Mehrfamilienhäusern oder Wohnblöcken handelt, kann das Zusammenleben mit den Nachbarn in der Eigentümergemeinschaft schwierig werden. Das ständige Kommen und Gehen von Gästen, Lärm oder andere störende Aktivitäten in der Wohnung oder den Gemeinschaftsbereichen verursachen häufig schwerwiegende Probleme für die dauerhaft dort wohnenden Eigentümer. Daher knüpfen viele Eigentümergemeinschaften die Ferienvermietung an Bedingungen, schränken diese ein oder untersagen sie sogar ganz.
Einschränkung und Bedingung der Vermietung von Ferienwohnungen nach dem spanischen Wohneigentumsgesetz
Das königliche Gesetzesdekret 7/2019 vom 1. März zu Eilmaßnahmen auf dem Mietwohnungsmarkt hat Artikel 17 des spanischen Wohneigentumsgesetzes (ley de propiedad horizontal, LPH) bereits um einen Absatz 12 ergänzt. Danach reicht für einen wirksamen Beschluss zur Einschränkung oder Bedingung des Betriebs von Ferienwohnungen, unabhängig davon, ob damit eine Änderung der Gründungsurkunde oder Satzung einhergeht, die Zustimmung von drei Fünfteln (3/5) aller Eigentümer aus.
Auch die Festlegung besonderer Kostenbeteiligungen oder Erhöhung des Anteils an den gemeinsamen Kosten um bis zu 20% derjenigen Wohnung, die als Ferienunterkunft vermietet wird, ist bereits mit Zustimmung von 3/5 der Eigentümer möglich. Diese Beschlüsse wirken allerdings nicht rückwirkend.
Verbot von Ferienwohnungen in Eigentümergemeinschaften
Während Art. 17.12 LPH dem Wortlaut nach eine Einschränkung oder Bedingung der Vermietung klar zulässt, bestehen Zweifel daran, ob diese Einschränkung bzw. Bedingung auch im Sinne eines Verbotes der Vermietung von Ferienwohnungen ausgelegt werden könnte. Wäre dies der Fall, wäre der Beschluss eines Ferienwohnungsverbots ebenfalls mit Zustimmung von 3/5 der Eigentümer möglich.
Hinsichtlich dieser Frage herrscht Uneinigkeit unter Juristen. Während von einigen vertreten wird, dass ein „Verbot“ in den Begriffen „einschränken“ und „bedingen“ enthalten ist, sind andere der Auffassung, dass der Gesetzgeber, hätte er die 3/5-Mehrheit des Art. 17.12 LPH auch für ein Verbot der Ferienvermietung vorsehen wollen, dies auch so ausdrücklich im Gesetz festgehalten hätte. Aus ihrer Sicht müsste ein Beschluss zum Vermietungsverbot gemäß Art. 17.6 LPH einstimmig ergriffen werden, da es sich um eine Satzungsänderung handelte.
Eine diesbezügliche abschließende Klarstellung hat die Rechtsprechung noch nicht erarbeitet; ggf. ist es jedoch der Gesetzgeber selbst der durch entsprechende Gesetzesänderungen in naher Zukunft Klarheit bringt.
Die Satzung der Eigentümergemeinschaft verbietet die Ausübung von „wirtschaftlichen Tätigkeiten“ in den Wohnungen. Erfasst dieses Verbot auch die Vermietung von Ferienwohnungen?
In seinen jüngsten Urteilen Nr. 1643/2023 vom 27. November und Nr. 1671/2023 vom 29. November hat der spanische Oberste Gerichtshof festgestellt, dass es sich bei der Vermietung von Ferienunterkünften tatsächlich um eine wirtschaftliche Tätigkeit handelt, da der Eigentümer seinen Mietern nicht nur die Schlüssel übergibt, wie das etwa bei einem zivilrechtlichen Mietvertrag der Fall ist. In den urteilsgegenständlichen Fällen seien daneben eine Reihe von Zusatzdienstleistungen erbracht und bestimmte Pflichten im Zusammenhang mit der Vermarktung der Wohnungen zur touristischen Nutzung übernommen worden.
Die betreffenden Wohnungen seien daher nicht mehr zur „reinen“ Wohnnutzung bestimmt, sondern seien vielmehr in eine vorübergehende Unterkunft gegen Entgelt mit bestimmten Dienstleistungen zugunsten der sich dort aufhaltenden Person umgewandelt worden.
Vermietung zu touristischen Zwecken, trotz Satzungsverbot
Auch in seinem Urteil Nr. 105/2024 vom 30. Januar spricht sich der spanische Oberste Gerichtshof zugunsten der Eigentümergemeinschaft aus. Diese hatte einen Eigentümer verklagt, da dieser seine Wohnung als Ferienwohnung vermietete. Der Gerichtshof ordnete die Einstellung der Tätigkeit an, da die Satzung die Ausübung einer „Beherbergungstätigkeit“ bereits ausdrücklich untersagte.
Ist die Ferienvermietung in der Satzung der Eigentümergemeinschaft untersagt, (entweder ausdrücklich oder indirekt über das Verbot wirtschaftlicher Tätigkeiten), kann die Wohnungseigentümergemeinschaft folgerichtig die Einstellung einer solchen Tätigkeit verlangen.
Angesichts dessen sei es Käufern, die Immobilien zur Ferienvermietung erwerben wollen, angeraten, vorher die Satzung ihrer Eigentümergemeinschaft zu prüfen und sich zu versichern, dass diese keine Klausel zur Einschränkung oder zum Verbot dieser Tätigkeit enthält.