El mercado de la vivienda en las Illes Balears: situación actual
La difícil situación que ha venido experimentando el mercado de la vivienda a lo largo de estos últimos años no es una cuestión novedosa que pueda ahora coger desprevenida a la ciudadanía de las Illes Balears. Y ello, en gran parte, debido al cambio que ha sufrido el modelo de tenencia de la vivienda en las Illes Balears, ostentando con un 65,9% la segunda menor tasa de vivienda en régimen de propiedad de España, provocando que entre 2014 y 2018 el porcentaje de la población en régimen de vivienda en alquiler se haya visto incrementado en un 20%, por encima de la media estatal.
Por otra parte, la escasez generalizada de vivienda, incapaz de dar respuesta adecuada a una demanda cada vez más creciente, ha supuesto un incremento significativo de los precios, que se ha visto especialmente acentuado a nivel de mercado de alquiler. De hecho, mientras que entre 2014 y 2018 el precio de alquiler por metro cuadrado en el conjunto de España subió en un 24,6%, en las Illes Balears este experimentó un crecimiento de un 38,6%.
El difícil contexto en el que actualmente se encuentra enmarcado el mercado de la vivienda de las Illes Balears ha hecho patente la necesidad por parte del sector público de establecer y adoptar de forma urgente una serie de medidas extraordinarias que permitan dar una respuesta rápida al crecimiento exponencial de la demanda y garantizar con ello a los ciudadanos el derecho de acceso a una vivienda digna.
Entre dichas medidas se encuentra la Resolución dictada por el conseller de Mobilitat i Habitatge de les Illes Balears el pasado día 2 de marzo de 2021 por la que se inicia expediente de cesión de uso de 56 viviendas desocupadas ubicadas en distintos municipios de las islas de Mallorca, Menorca y Eivissa durante un periodo de tiempo de 7 años. A pesar de su reciente y corta trayectoria, esta Resolución, desde que fuera publicada en el Boletín Oficial de las Illes Balears (BOIB) el pasado día 4 de marzo de 2021, ha sido objeto de polémica y discusión en el sector inmobiliario y en los ambientes jurídicos.
Mas un correcto entendimiento del contenido de dicha Resolución requiere, en cualquier caso, de una previa, aunque breve, puesta en contexto respecto del marco normativo vigente que la ampara.
Marco normativo
La Ley 5/2018, de 19 de junio, de la vivienda de las Illes Balears, modificada por el Decreto Ley 3/3020, de 28 de febrero, de medidas urgentes en materia de vivienda, establece el marco normativo de las políticas públicas en materia de vivienda y en sus artículos 36.3 y 42 prevé la expropiación forzosa del uso temporal, que no de la propiedad, de viviendas pertenecientes a grandes tenedores como medida extraordinaria para dar cumplimiento a la función social que se predica a lo largo del articulado de dicha Ley como principio rector en materia de vivienda, debiendo esta entenderse incumplida cuando la vivienda se encuentre desocupada de forma injustificada durante un periodo de tiempo superior a dos años.
Cesión de uso temporal de viviendas propiedad de grandes tenedores
La adopción de una medida tan extraordinaria requiere, sin embargo, la previa concurrencia de los requisitos previstos en la normativa aplicable.
En primer lugar, es preciso delimitar el contenido y alcance del concepto “gran tenedor” que el legislador prevé como primera condición a los efectos de una eventual aplicación del mecanismo previsto por los ya citados preceptos.
En este sentido, la condición de “gran tenedor” debe atribuirse únicamente a aquellas personas físicas o jurídicas que, por sí mismas, de manera directa o indirecta, dispongan de diez o más viviendas en régimen de propiedad, alquiler, usufructo o cualquier derecho que faculte la cesión de su uso y que ejerzan un tipo de actividad económica en concreto, a saber, la promoción inmobiliaria, la inversión, la compraventa y alquiler, entre otras; quedando, por tanto, fuera del alcance normativo todas aquellas personas físicas y jurídicas que no reúnan estas características.
En segundo lugar, deberá, asimismo, quedar acreditado que la vivienda no ha estado ocupada durante un periodo de tiempo superior a dos años y que consta inscrita en el Registro de viviendas desocupadas. En este punto, entiende el legislador que dichas circunstancias serán causa bastante de interés social para proceder a la expropiación forzosa del uso temporal, siempre y cuando concurran además las circunstancias objetivas previstas en el artículo 42 de la misma Ley. El afectado, por su parte, tendrá derecho a percibir una justa compensación, que podrá ser superior a la renta de alquiler que pague el arrendatario de la vivienda y que se calculará de acuerdo con la legislación estatal en materia de expropiación forzosa.
En cualquier caso, hay que destacar que se trata de una cesión de uso temporal por el plazo mínimo previsto para un arrendamiento de vivienda habitual que, de acuerdo con la última modificación de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, será de 5 años si el arrendador fuese persona física o 7 si fuese persona jurídica, prorrogable por mutuo acuerdo de las partes. Durante el plazo de cesión, el Instituto Balear de la Vivienda (IBAVI) se encargará de la gestión de las viviendas que se hayan visto afectadas y, finalizado el convenio de cesión, estas serán devueltas al gran tenedor en las mismas condiciones en las que fueron entregadas.
¿Es realmente necesaria una medida de tal envergadura?
Si bien el conseller de Mobilitat i Habitatge de les Illes Balears entiende que ha quedado debidamente constatada la necesidad objetiva, urgente e inaplazable de dicha medida, así como la concurrencia de todos los requisitos que exige la normativa aplicable en esta materia, ello no ha impedido que, desde la publicación de dicha Resolución en el BOIB, se haya especulado constantemente sobre el alcance legal de su aplicación.
El sector inmobiliario, por su parte, entiende que la difícil situación que atraviesa el mercado de la vivienda es consecuencia directa de una mala o incluso nula política de previsión social por parte del Gobierno; a otros preocupa la incertidumbre e inseguridad jurídica que pueda generar, ahuyentando a los inversores en el sector inmobiliario; y hay quienes entienden que puede incluso llegar a interpretarse como un ataque al derecho fundamental a la propiedad privada consagrado en el artículo 33 de la Constitución Española
En cualquier caso, la polémica está servida y deberemos estar a la reacción de los distintos ámbitos afectados que seguro no tardarán en llegar.