La revolución que vive en los últimos años el comercio electrónico o e-commerce sigue arrastrando consigo la aparición de otros fenómenos socio económicos.
Uno de los sectores donde se están produciendo grandes cambios a raíz del elevado volumen de las compras en internet es el logístico. La tendencia del mercado a imponer envíos gratuitos o el reto de la logística inversa (el 35% de los usuarios del canal online afirma haber devuelto algún producto en el 2018) centran gran parte de los esfuerzos del sector actualmente.
En este contexto una de las mayores dificultades es el acceso a la logística de la “última milla”, nombre con el que se conoce a la superficie o distancia final que discurre por el núcleo central urbano de las ciudades.
Esta milla o 1’5 km final es la parte que concentra los mayores costes del proceso de entrega de la paquetería (hasta del 50% según los casos), en gran parte debido a la alta densidad del tráfico y a las políticas de restricción de acceso de los vehículos por motivos ambientales (en Madrid la normativa que restringe el acceso a la zona centro conocida como “Madrid Central” entró en vigor a principios de 2019).
Estos problemas de movilidad, junto con la falta de naves logísticas en la zona central de las ciudades y el elevado coste de los arrendamientos, han llevado a la empresa patrimonial Merlin Properties a diseñar, junto a CBRE, un proyecto piloto cuyo éxito podría suponer un importante cambio en las estrategias de inversión inmobiliaria en el sector terciario de oficinas y centro comerciales.
Se trata de un innovador negocio que consiste en convertir los aparcamientos de sus edificios de oficinas en centros logísticos durante la noche, de forma que operadores logísticos puedan utilizarlos como centros de “última milla” para organizar los repartos de paquetes en la ciudad durante el día.
Con el nuevo modelo el paso por la nave cross-docking (naves logísticas ubicadas a unos 20 km de la ciudad) puede evitarse y que los camiones lleguen directamente a los edificios de oficinas y centro comerciales (mucho más cercanos a la ciudad o incluidos en su malla urbana) donde pueden realizar la “ruptura de la carga” o reparto de la carga pasando de los grandes camiones a furgonetas o motos, que en adelante deberán ser híbridos o de emisión cero.
Este proyecto se iniciará con la apertura en 2020 de los aparcamientos nocturnos de dos edificios en Madrid, uno de ellos sede de Phillips, y otro en Barcelona.
Si esta experiencia se muestra exitosa parece que nada impedirá que la inversión inmobiliaria de oficinas y centros comerciales cambie notablemente en los próximos años, lo cual supondrá un elemento para la dinamización del mercado pues estos edificios se mostrarán más rentables por cuanto permitirán amortizar la inversión más rápidamente al permitir su explotación mediante dos actividades compatibles y simultaneas: la de oficinas y/comercial, por un lado, y la logística, por otro.
La iniciativa parece prometedora de cara a la dinamización de la inversión inmobiliaria dado será más rentable al poder contar con dos arrendamientos sobre el mismo objeto, uno durante el día y otro durante la noche.
Desde el punto de vista legal quedará articular de una manera creativa el régimen de compatibilidad de ambas actividades y la convivencia de sus operadores.
Más información: Andoni Archanco